寫字樓是指供各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進和技術水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。在寫字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務區(qū)”，為社會各行各業(yè)，各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。近幾年，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長。截至2015末，杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到了2472億元，同比增長7.4%；寫字樓完成投資額330億元，同比增長30.26%。2015年，杭州市寫字樓新開工面積為422萬平方米，同比增長18.54%；寫字樓施工面積為1597萬平方米，同比增長24.32%；杭州市寫字樓竣工面積為133萬平方米。2015年，杭州市寫字樓銷售面積為77萬平方米，同比增長5.47%；杭州市寫字樓市場銷售額為128億元。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”為各行各業(yè)的發(fā)展帶來了全新挑戰(zhàn)，杭州商業(yè)地產(chǎn)領域迎來了“互聯(lián)網(wǎng)+輕資產(chǎn)”開發(fā)投資模式，即開發(fā)商、其他投資者和眾籌參與者投入資金建造住宅、寫字樓和購物中心，用住宅銷售收入來支撐寫字樓和購物中心，而他們共同享有寫字樓和購物中心的租金收益或初始投資的收益。此外，杭州商業(yè)地產(chǎn)的‘互聯(lián)網(wǎng)+’衍生的科技讓工作模式向靈活辦公轉(zhuǎn)換。杭州在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的背景下，更加靈活的辦公空間將幫助去化過剩的寫字樓物業(yè)存量提供出路。未來幾年，杭州市寫字樓行業(yè)將保持較快的增長，寫字樓的市場投資規(guī)模將維持在相對較高的水平。預計到2021年，杭州市寫字樓完成投資額將達到1171億元；杭州市寫字樓竣工面積將達到231萬平方米；杭州寫字樓銷售規(guī)模將突破220億元。
第一章 寫字樓的相關概述 10
第一節(jié) 寫字樓定義與特點 10
一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務公寓的區(qū)別 11
第二節(jié) 寫字樓的分類 12
一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現(xiàn)代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 13
第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標準 14
一、頂級物業(yè)（國際寫字樓） 14
二、高檔物業(yè)（甲級寫字樓） 15
三、中檔物業(yè)（乙級寫字樓） 16
四、低檔物業(yè)（丙級寫字樓） 17
第二章 中國寫字樓市場分析 18
第一節(jié) 中國寫字樓市場現(xiàn)狀分析 18
一、寫字樓的發(fā)展回顧 18
二、寫字樓市場特征分析 19
三、寫字樓錯位競爭分析 21
四、甲級寫字樓競爭分析 22
第二節(jié) 中國寫字樓投資分析 24
一、房地產(chǎn)投資金額分析 24
二、寫字樓投資金額分析 26
三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 26
第三節(jié) 中國寫字樓市場供給分析 27
一、寫字樓新開工面積 27
二、寫字樓施工面積分析 28
三、寫字樓竣工面積分析 28
第四節(jié) 中國寫字樓銷售情況分析 29
一、寫字樓銷售面積分析 29
二、寫字樓銷售金額分析 29
三、寫字樓銷售價格分析 30
四、寫字樓價格波動原因 30
第三章 杭州市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 31
第一節(jié) 杭州市地理交通環(huán)境分析 31
一、地理位置 31
二、行政劃分 31
三、土地資源 32
四、交通條件 33
第二節(jié) 杭州市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 33
一、杭州市GDP增長情況分析 33
二、杭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 33
三、杭州市固定資產(chǎn)投資分析 34
四、杭州市工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 35
五、杭州市居民收入情況分析 36
第三節(jié) 杭州市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 36
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 36
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀 42
（一）“杭六條”對杭州市房地產(chǎn)市場影響 42
（二）建房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價政策預報制度 43
（三）杭州樓市實施“限降令” 43
（四）杭州正式調(diào)整限購政策 44
三、寫字樓調(diào)控政策分析 44
第四節(jié) 杭州市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 45
一、房地產(chǎn)投資金額分析 45
二、房地產(chǎn)施工面積分析 46
三、房地產(chǎn)新開工面積分析 46
四、房地產(chǎn)竣工面積分析 47
五、房地產(chǎn)銷售面積分析 47
六、房地產(chǎn)銷售金額分析 48
七、房地產(chǎn)市場價格分析 48
第四章 杭州市寫字樓市場供需狀況分析 50
第一節(jié) 杭州市寫字樓市場投資分析 50
第二節(jié) 杭州市寫字樓市場供給分析 50
一、杭州市寫字樓新開工面積 50
二、杭州市寫字樓施工面積分析 51
三、杭州市寫字樓竣工面積分析 51
第三節(jié) 杭州市寫字樓銷售情況分析 51
一、杭州市寫字樓銷售面積分析 51
二、杭州市寫字樓銷售金額分析 52
三、杭州市寫字樓待售面積分析 52
四、杭州市寫字樓銷售價格分析 53
第四節(jié) 杭州市寫字樓出租需求分析 53
一、杭州市寫字樓出租面積分析 53
二、杭州市寫字樓出租情況分析 54
三、杭州市寫字樓出租需求分析 54
第五章 杭州市重點區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?55
第一節(jié) 蕭山區(qū)寫字樓市場分析 55
一、寫字樓市場投資分析 55
二、寫字樓市場供給分析 55
三、寫字樓市場銷售分析 56
四、寫字樓建設項目分析 56
五、寫字樓市場價格分析 58
六、寫字樓租金水平分析 58
第二節(jié) 余杭區(qū)寫字樓市場分析 59
一、寫字樓市場投資分析 59
二、寫字樓市場供給分析 60
三、寫字樓建設項目分析 60
四、寫字樓市場價格分析 62
五、寫字樓租金水平分析 63
第三節(jié) 富陽區(qū)寫字樓市場分析 64
一、寫字樓市場投資分析 64
二、寫字樓市場供給分析 64
三、寫字樓市場銷售分析 64
四、寫字樓建設項目分析 65
五、寫字樓租金水平分析 66
第六章 杭州市寫字樓客戶類型與營銷策略 67
第一節(jié) 杭州市寫字樓客戶類型分析 67
一、跨國公司客戶 67
二、金融企業(yè)客戶 67
三、工業(yè)企業(yè)客戶 67
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 67
五、專業(yè)服務機構(gòu) 68
六、其他類型客戶 68
第二節(jié) 杭州市寫字樓客戶選擇因素 68
一、地理位置 68
二、物業(yè)服務 69
三、租金水平 69
四、內(nèi)部裝修 69
五、通信網(wǎng)路 70
六、商業(yè)配套 70
第三節(jié) 杭州市寫字樓客戶銷售策略分析 70
一、注重采集企業(yè)客戶關鍵信息 70
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 70
三、強調(diào)客戶決策人的公關管理 71
四、強調(diào)銷售團隊的組織與協(xié)調(diào) 71
五、營造對企業(yè)客戶商圈的支持 72
第七章 杭州市寫字樓招商定位與策略分析 73
第一節(jié) 杭州市寫字樓招商階段分析 73
一、開發(fā)前期招商 73
二、開發(fā)中期招商 74
三、開業(yè)階段招商 74
四、開業(yè)后的招商 75
第二節(jié) 杭州市寫字樓招商定位要素 75
一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 75
二、寫字樓目標市場 76
三、寫字樓主題特色 76
四、寫字樓品種組合 76
第三節(jié) 杭州市寫字樓營銷推廣工具 76
一、樓書 76
二、DM單 78
三、VI系統(tǒng) 78
四、戶外包裝 79
五、報紙廣告 79
六、車身廣告 80
第四節(jié) 杭州市寫字樓招商策略分析 80
一、寫字樓項目的招商定位 80
二、寫字樓招商的廣告推廣 81
三、寫字樓的招商流程分析 82
四、寫字樓的招商策略建議 84
五、寫字樓的招商管理流程 86
第八章 杭州市寫字樓物業(yè)管理服務分析 90
第一節(jié) 杭州市寫字樓物業(yè)服務方式 90
一、委托服務型物業(yè)服務 90
二、自主經(jīng)營型物業(yè)服務 90
三、專業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務 90
第二節(jié) 杭州市寫字樓前期物業(yè)服務內(nèi)容 91
一、簽訂物業(yè)服務合同 91
二、制訂物業(yè)服務方案 91
三、成立業(yè)主委員會 91
四、編寫物業(yè)維修公約 91
五、制訂規(guī)劃并具體落實 91
六、做好物業(yè)的接管驗收 91
第三節(jié) 杭州市寫字樓物業(yè)營銷租售管理 92
一、寫字樓租賃合同的簽訂 92
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 92
三、寫字樓客戶的選擇 92
四、寫字樓租金的確定 95
第四節(jié) 杭州市寫字樓日常物業(yè)服務內(nèi)容 96
一、寫字樓前臺服務內(nèi)容 96
二、寫字樓設施設備管理 97
三、寫字樓的安全服務 97
四、寫字樓的消防管理 98
五、寫字樓的保潔管理 98
第五節(jié) 杭州市寫字樓物業(yè)管理的策略分析 99
一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質(zhì) 99
二、掌握客戶需求提供針對性服務 99
三、細分主流客戶突出服務重點 100
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 101
五、運用特色管理成就超值服務 101
第九章 杭州市寫字樓項目開發(fā)策略分析 103
第一節(jié) 杭州市寫字樓項目開發(fā)要點分析 103
一、寫字樓的開發(fā)策略分析 103
二、寫字樓的市場調(diào)查分析 104
三、寫字樓的地塊定位建議 105
四、寫字樓的市場需求分析 106
五、寫字樓的市場供給分析 107
二、寫字樓配置規(guī)劃設計要點 109
四、寫字樓生態(tài)辦公設計分析 112
第三節(jié) 杭州市超高層高端寫字樓設計趨勢 115
一、規(guī)模和功能向復合型發(fā)展 115
二、更注重與城市關系的融合 115
三、產(chǎn)品的設計標準不斷提高 116
第十章 杭州市寫字樓開發(fā)重點企業(yè)分析 120
第一節(jié) 杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司 120
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 120
二、企業(yè)主要產(chǎn)品情況 120
三、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 120
四、企業(yè)開發(fā)項目分析 121
五、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 122
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 123
第二節(jié) 綠城房地產(chǎn)集團有限公司 123
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 123
二、企業(yè)主要產(chǎn)品分析 124
三、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 124
四、企業(yè)開發(fā)項目分析 125
五、企業(yè)銷售網(wǎng)絡分析 125
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 126
第三節(jié) 宋都基業(yè)投資股份有限公司 126
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 126
二、企業(yè)主要產(chǎn)品情況 126
三、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 126
四、企業(yè)開發(fā)項目分析 127
五、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 127
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 128
第四節(jié) 海威控股有限公司 128
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 128
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 129
三、企業(yè)寫字樓盤介紹 129
四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 129
第五節(jié) 博地控股集團有限公司 129
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 129
二、企業(yè)主營業(yè)務分析 130
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 130
四、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 131
第十一章 2018-2023年杭州市寫字樓市場前景預測分析 132
第一節(jié) 2018-2023年中國寫字樓市場前景分析 132
一、中國寫字樓市場前景樂觀 132
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?132
三、寫字樓成地產(chǎn)投資新趨勢 133
四、郊區(qū)寫字樓市場前景看好 133
第二節(jié) 2018-2023年杭州市寫字樓市場趨勢分析 134
一、價值取向明朗化 134
二、產(chǎn)品符合時代特質(zhì) 135
三、與國際化辦公需求相符合 137
第三節(jié) 2018-2023年杭州市寫字樓市場前景預測 137
一、寫字樓投資規(guī)模預測分析 137
二、寫字樓供給規(guī)模預測分析 138
三、寫字樓銷售規(guī)模預測分析 139
第十二章 2018-2023年杭州市寫字樓投資風險及策略分析 140
第一節(jié) 2018-2023年杭州市寫字樓投資盈利分析 140
一、寫字樓投資開發(fā)特性 140
二、寫字樓投資開發(fā)條件 141
三、寫字樓盈利模式分析 142
四、寫字樓投資成本分析 146
五、寫字樓的投資回報率 147
第二節(jié) 2018-2023年杭州市寫字樓投資風險分析 148
一、政策風險 148
二、地段風險 149
三、功能風險 150
四、規(guī)劃風險 150
五、空置風險 150
六、競爭風險 150
第三節(jié) 2018-2023年杭州市寫字樓投融資策略分析 150
一、寫字樓項目融資渠道 150
二、寫字樓投資技巧分析 152
三、寫字樓投資策略分析 153
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