棚戶區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環(huán)境臟亂差的區(qū)域。棚戶區(qū)改造就是指以改善人民群眾居住環(huán)境為前提，在確保公共利益、維護社會公平的原則下，落實城市總體規(guī)劃、增強城市功能、提升城市形象，強調(diào)改造主體多元化，尋求經(jīng)濟、物質(zhì)環(huán)境、社會及自然環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的綜合效益的城市更新行為。“十三五”規(guī)劃實施以來，凱里市城鎮(zhèn)建設(shè)力度不斷加大，城鎮(zhèn)化發(fā)展成效顯著?！笆濉敝衅?，全市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)面積799.28平方公里(含凱里-麻江城市規(guī)劃區(qū)和凱里市鄉(xiāng)、鎮(zhèn))，比2010年增加719.15平方公里；城市建成區(qū)面積達67平方公里(含凱里經(jīng)濟開發(fā)區(qū))，比2010年增加33平方公里；城鎮(zhèn)化水平61.3%，比2010年提高了3.91個百分點。城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資累計達66.66億元，以交通為重點的城鎮(zhèn)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施逐步配套完善，初步滿足了城鎮(zhèn)居民的生活和文化需求，提高了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。2011年，凱里市實施了金井河棚戶區(qū)、環(huán)城東路棚戶區(qū)、寧波路棚戶區(qū)等11個棚戶區(qū)改造項目，涉及改造戶數(shù)682戶，改造人數(shù)3069人；2012年，凱里市實施了州委黨校棚戶區(qū)、州建公司棚戶區(qū)等4個棚戶區(qū)改造項目，涉及改造戶數(shù)550戶；2013年，凱里市實施了化冶廠片區(qū)、玻璃廠片區(qū)、農(nóng)科所片區(qū)、草坪寨片區(qū)、馬坡井片區(qū)等8個棚戶區(qū)改造項目，涉及改造戶數(shù)2000戶。凱里市計劃用5年時間，到2017年，在全市改造棚戶區(qū)房屋面積280萬平方米，使22000戶群眾的居住和生活條件得到明顯改善。未來幾年凱里市棚戶區(qū)改造工作將以改善民生為目的，將保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場發(fā)展相結(jié)合，統(tǒng)籌資源，扎實推進草坪寨、凱里老街、對門坡、龍頭河、桐蔭坪村、馬坡井等片區(qū)住房改造；同時，加快下司鎮(zhèn)風貌整治和濱江道路沿線打造工作，完善城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升城市品位。加快推進棚戶區(qū)改造工作，逐步對二六二片區(qū)、龍頭村片區(qū)、監(jiān)獄片區(qū)、棉紡廠片區(qū)、馬坡井片區(qū)、凱麻片區(qū)等16個片區(qū)進行改造，切實改善群眾居住條件和生活環(huán)境。
第一章 棚戶區(qū)改造概念綜述 10
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 10
一、棚戶區(qū)改造的形成 10
二、棚戶區(qū)改造的范圍 10
三、棚戶區(qū)改造的要求 10
四、棚戶區(qū)改造的進程 11
第二節(jié) 國家棚戶區(qū)改造的政策措施 12
一、棚戶區(qū)改造的政策 12
二、棚戶區(qū)改造的意義 12
三、棚戶區(qū)改造的目標 12
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 13
五、棚戶區(qū)改造的措施 13
第二章 凱里市城市發(fā)展背景環(huán)境 14
第一節(jié) 凱里市城市發(fā)展經(jīng)濟水平 14
一、凱里市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平 14
二、凱里市固定資產(chǎn)投資 14
二、凱里市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 14
三、工業(yè)經(jīng)濟運行情況 15
四、城鄉(xiāng)居民收支水平 15
第二節(jié) 凱里市城市生態(tài)環(huán)境分析 16
一、地理位置 16
二、自然環(huán)境 16
三、生態(tài)景觀 17
四、資源分布 17
第三節(jié) 凱里市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 17
一、房地產(chǎn)土地政策 17
（一）土地市場調(diào)控政策最新動向及解讀 17
（二）房地產(chǎn)市場調(diào)控政策最新動向及解讀 19
（三）土地管理制度深層次改革必要性及方向 22
二、房地產(chǎn)限購政策 23
（一）新“國四條”與新“國十條” 23
（二）新“國五條”限購政策出臺 24
（三）新“國八條”房地產(chǎn)限購政策 25
（四）住建部公布新增限購城市五項標準 26
三、保障性住房政策 27
（一）保障性住房主要政策 27
（二）關(guān)于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知 27
（三）國務院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 30
第四節(jié) 凱里市棚戶區(qū)改造社會環(huán)境 31
一、人口數(shù)量分析 31
二、消費市場分析 31
三、招商引資情況 32
四、居民住房情況 32
第三章 凱里市土地市場分析 33
第一節(jié) 凱里市城市規(guī)劃布局 33
一、土地總體布局 33
二、工業(yè)用地布局 35
三、商業(yè)用地布局 36
四、住宅用地布局 37
第二節(jié) 凱里市土地供應分析 38
一、土地推出情況 38
二、土地推出分布 39
第三節(jié) 凱里市土地成交分析 40
一、土地成交狀況 40
二、土地成交分布 42
第四節(jié) 凱里市土地供需分析 44
第四章 凱里市房地產(chǎn)市場分析 45
第一節(jié) 凱里市房地產(chǎn)投資開發(fā)分析 45
第二節(jié) 凱里市房地產(chǎn)市場供需分析 45
一、建筑業(yè)總產(chǎn)值情況 45
二、商品房銷售情況 46
三、房地產(chǎn)成交分析 46
四、二手房市場分析 46
第三節(jié) 凱里市房地產(chǎn)樓盤分析 47
一、凱里市房地產(chǎn)推盤情況 47
二、凱里市房地產(chǎn)優(yōu)惠盤情況 48
第四節(jié) 凱里市房地產(chǎn)價格走勢 49
一、房地產(chǎn)整體價格走勢 49
二、商品住宅價格情況 50
三、商鋪物業(yè)價格情況 51
第五節(jié) 凱里市安居工程建設(shè)規(guī)劃 51
一、政策性用房用地布局 51
（一）經(jīng)濟適用房 51
（二）廉租房 51
二、安居工程建設(shè)保障措施 52
三、保障性用房建設(shè)目標 52
第五章 凱里市棚戶區(qū)改造進程 53
第一節(jié) 凱里市城市更新現(xiàn)狀 53
一、凱里市城市發(fā)展現(xiàn)狀 53
二、凱里市城鎮(zhèn)化水平 54
三、凱里市城市更新進展 54
第二節(jié) 凱里市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 54
一、凱里市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 54
二、凱里市棚戶區(qū)改造規(guī)模 55
三、凱里市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 56
（一）資金 56
（二）土地 57
（三）稅收 57
（四）安置補償 57
第三節(jié) 凱里市棚戶區(qū)改造的機會分析 57
一、棚戶區(qū)改造給房企帶來的利好 57
二、黔東南地區(qū)棚戶區(qū)改造重點地區(qū) 58
三、凱里市棚戶區(qū)改造近期重點項目 58
第六章 棚戶區(qū)改造的運作模式與支持系統(tǒng) 59
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運作模式 59
一、棚戶區(qū)改造三種運作模式 59
二、發(fā)揮政府主導的特殊作用 59
三、采用市場化運作的新途徑 61
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機制 63
一、棚戶區(qū)改造的土地利用運作機制 63
（一）政府運作模式 63
（二）企業(yè)運作模式 64
（三）混合主體模式 64
二、棚戶區(qū)改造項目的社會評價機制 64
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動機制 66
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 69
一、建立綜合支持系統(tǒng)應遵循的原則 69
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 70
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補償模式分析 76
一、補償方式分析 76
（一）貨幣補償 76
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 76
二、安置方式分析 77
（一）就地安置 77
（二）異地安置 77
第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開發(fā)運營模式 77
一、工程項目融資代建制 77
二、村民投資參股經(jīng)營模式 77
三、PFI (私人主動融資) 78
四、分階段的建設(shè)時序控制 79
第七章 凱里市棚戶區(qū)改造運作策略研究 80
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)的影響 80
一、對房地產(chǎn)市場供給的影響 80
二、對房地產(chǎn)市場需求的影響 80
三、對房地產(chǎn)價格走勢的影響 81
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點分析 81
一、拆遷安置難點 81
二、商業(yè)運作難點 82
三、規(guī)劃設(shè)計風險大 82
四、融資難點 82
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點對策 83
一、政府的作用 83
二、開發(fā)商的角色 85
三、被拆遷人的配合 86
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項目開發(fā)運作要點 87
一、棚戶區(qū)改造項目價值鏈條 87
二、棚戶區(qū)改造土地運營階段 88
（一）前期準備 88
（二）拆遷實施 89
（三）開發(fā)實施 90
第八章 凱里市棚戶區(qū)改造項目定位策略 92
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項目發(fā)展策略 92
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 92
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 92
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 92
四、市場為導向，建設(shè)新商業(yè)中心 92
五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展 92
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 93
一、定位依據(jù) 93
二、戰(zhàn)略定位 94
三、定位描述 94
四、實現(xiàn)方式 95
五、效益評估 95
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 96
一、定位思路 96
二、形象因素 96
三、定位闡述 96
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 97
一、區(qū)域特色原則 97
二、適當多樣化原則 97
三、相對集中原則 97
四、互補發(fā)展原則 98
第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 98
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 98
（一）城市功能設(shè)置 98
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 99
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 99
（一）基礎(chǔ)功能 99
（二）核心功能 100
（三）相關(guān)功能 100
第九章 棚戶區(qū)改造案例分析 101
第一節(jié) 濟南市中大南棚戶區(qū)改造項目 101
一、棚戶區(qū)改造背景 101
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 101
三、棚戶區(qū)改造項目投資效益 102
四、棚戶區(qū)改造模式分析 103
第二節(jié) 大同市工礦棚戶區(qū)改造項目 106
一、棚戶區(qū)改造背景 106
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 107
三、棚戶區(qū)改造進展情況 108
四、棚戶區(qū)改造模式分析 109
第三節(jié) 遼源市西安區(qū)醫(yī)院東棚戶區(qū)改造項目 111
一、棚戶區(qū)改造背景 111
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 112
三、棚戶區(qū)改造目標分析 112
四、棚戶區(qū)改造項目綠化設(shè)計 113
第四節(jié) 蘭州市市屬企業(yè)棚戶區(qū)改造項目 113
一、棚戶區(qū)改造背景 113
二、棚戶區(qū)改造進展情況 115
三、棚戶區(qū)改造模式分析 115
四、棚戶區(qū)改造綜合效益 119
第五節(jié) 凱里市滌綸廠片區(qū)棚戶區(qū)改造項目 120
一、棚戶區(qū)改造背景 120
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 121
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 121
第十章 凱里市棚戶區(qū)改造項目整體包裝及推廣策略 123
第一節(jié) 招商引資策略 123
一、總體策略 123
二、策略具體分解 123
（一）規(guī)劃為本、配套先行 123
（二）改善環(huán)境、以地招商 123
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項目促建 124
（四）動開發(fā)、板塊出世 124
三、招商操作要點 124
第二節(jié) 整體包裝策略 125
一、總體形象策略 125
二、商業(yè)概念包裝建議 125
三、現(xiàn)場包裝建議 126
四、項目宣傳及推廣 126
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計 128
一、招商項目設(shè)定 128
二、招商方式設(shè)定 128
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 128
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 129
（三）本項目主要的招商方式 129
三、招商政策措施設(shè)定 130
四、招商形象展示設(shè)定 130
五、招商引資計劃 131
（一）招商客戶目標鎖定 131
（二）招商區(qū)域目標鎖定 131
（三）招商引資步驟 131
第四節(jié) 項目招商應注意的幾大問題 132
一、招商引資政府角色扮演的問題 132
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務 133
三、招商引資要有所選擇 133
四、關(guān)注引資新變化 134
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